Con casi todos los arrendamientos ahora destinados al balance general, un S & LB ya no se considerará una forma de financiación puramente fuera de balance. Varios comentaristas han considerado esto suficiente para pronunciar la muerte prematura del S & LB. Sin embargo, hemos visto grandes compromisos con las transacciones de S & LB por parte de empresas como KPMG, Lloyds Banking Group y DHL. Las razones detrás de estas organizaciones que se comprometen a retroarriendo son diversas y no simplemente un "empujón" final antes de la introducción de las regulaciones en 2019.

Beneficios adicionales

La introducción de la NIIF 16 no matará al mercado de S & LB, de hecho, para algunas compañías puede estimular una mayor demanda para monetizar los activos de propiedad.

Aquí están mis tres principales razones por las cuales:

En primer lugar, los beneficios de un S & LB como medio de financiación fuera de balance son, después de todo, solo una de una serie de consideraciones. Otros factores son de mayor importancia para muchas compañías. Esto puede incluir la reducción del costo promedio ponderado del capital, la liberación de capital para la reinversión, la coincidencia de la duración del financiamiento con la ocupación esperada, la transferencia de pasivos no deseados y la reducción de la exposición a los mercados inmobiliarios en un punto beneficioso del ciclo.

S & LBs también continuará ofreciendo una solución parcial fuera de balance. Esto se debe a que solo el valor presente (VP) de la renta se capitalizará en el balance (y ese monto generalmente se descuenta a un costo de capital mucho más alto que el rendimiento implícito de la propiedad).

Esto significa que tan solo el 50% del efectivo recaudado se capitalizará en el balance general. Esto todavía se compara favorablemente con la financiación bancaria o de bonos, que requiere que se registre la totalidad del capital.

Además, a diferencia del mercado de bonos corporativos o de deuda bancaria, el costo total de financiamiento generalmente se reduce con plazos de arrendamiento más largos, como se muestra a continuación, y no requiere un pago global principal al final del plazo.

Mejorando el valor

En segundo lugar, la NIIF16 en realidad podría mejorar la creación de valor potencial de S & LBs y las estructuras opco / propco (donde la propiedad está separada de las empresas subyacentes para acceder a un menor costo de capital). Tales acuerdos aprovechan las ineficiencias del mercado y arbitran diferentes enfoques de precios en los mercados inmobiliarios y corporativos.

La razón de esto radica en la metodología de valuación múltiple de valor empresarial / EBITDA que ahora es ampliamente adoptada, junto con el impacto en el EBITDA causado por las nuevas normas contables.

El IFRS16 cambiará la mayoría de los pagos de arrendamiento de un costo operativo que se deduciría en un cálculo de EBITDA a una combinación de intereses y depreciación que no se contabiliza en EBITDA.

Por lo tanto, según la NIIF16, la mayoría de las empresas con pasivos de arrendamiento operativo realmente verán un aumento en el EBITDA, aunque cualquier valuación patrimonial ahora tendrá que tener en cuenta el endeudamiento adicional creado por el pasivo de arrendamiento [VIDEO] futuro como una deducción [VIDEO] del valor de la empresa. Sin embargo, dado que el aumento en el endeudamiento generalmente no compensará el aumento en el valor de la empresa, permitiendo la creación de valor.

Menos impacto en los préstamos

Finalmente, la NIIF 16 tendrá un impacto práctico limitado en los convenios de préstamo para la mayoría de las compañías. La inclusión de los activos arrendados en el balance general dará como resultado un aumento tanto en los activos informados del arrendatario como en los pasivos del compromiso de arrendamiento que figura en la hoja. La NIIF 16 tendrá algún impacto en las compañías que son sensibles a los coeficientes de endeudamiento, incluidas aquellas con convenios bancarios que están vinculados al endeudamiento del balance.

Sin embargo, en nuestra opinión, este será un impacto relativamente limitado. Debido al largo período de anticipación a las nuevas reglamentaciones, muchos convenios bancarios ahora tienen 'salvaguardas' para protegerse contra los cambios en las reglamentaciones contables. Además, los acuerdos más recientes a menudo han excluido explícitamente el impacto de la NIIF 16 por completo. De hecho, The Loan Market Association ha proporcionado desde junio de 2016 una redacción opcional para congelar el impacto de cualquier nuevo arrendamiento en convenios financieros antes de la introducción del nuevo estándar en 2019.

Entonces, en conclusión, no considero muerto al S & LB. De hecho, con aproximadamente el 50% del mercado de bienes raíces comerciales en poder de los ocupantes de propietarios corporativos, es probable que sea muy utilizado para ayudar con cualquier nueva ola de fusiones y adquisiciones y la actividad de inversión en los próximos años.